専用使用部分の一括修繕費用の負担者

Q. 弊マンションは築35年になりますが,共用部分であり各区分所有者に専用使用権の設定されている各戸バルコニー窓の初めての一括改修工事を予定しています。ところで,この工事費用は,果たして管理組合が負担しなければならないものなのでしょうか。管理組合としては,これらを実際に使用してきた各専用使用権者(区分所有者)に負担してもらいたいと考えているわけですが,果たしてそのようなことが可能でしょうか。

A. ごく単純化していえば,経年劣化に基づくものは専用使用権者の負担,それ以外のアップグレード的なものは管理組合による負担といえるかもしれませんが,改修工事の検討に至った理由や経緯,予定されている工事内容をもよく検討する必要があるでしょう。

判例は,通常の使用に伴う管理に必要なもの(具体的には,窓サッシの戸車、玄関内のタイトゴム、トイレの窓ガラス、窓サッシのクレセント、窓サッシのレール、網入ガラス等を経年劣化に伴って改修する工事)については専用使用権者の負担で,それ以外の工事は管理組合の負担に帰すると判断したものがあります(仙台高裁平成21年12月24日判決。下記参照)。

なお,同判例は,修繕工事が通常の使用に伴う管理に必要なものと考えられる場合でも,総会決議でその修繕費用を管理組合の負担と決議することは可能であると判示しています。

※ 仙台高裁平成21年12月24日判決の判示事項(抄)

1 不当利得金返還請求について

(1)本件被控訴人d改修工事に係る工事代金を負担すべき者について

ア 本件被控訴人d改修工事に係る工事箇所は区分所有権者が専用使用権を有する共有部分に当たり、その改修工事の費用は、通常の使用に伴う管理に必要なものは専用使用権者が、それ以外のものについては管理組合が負担するものと解されることは、原判決7頁8行目の「区分所有者は」から同10行目の末尾までを「区分所有者は、各住戸に接するバルコニー並びに各住戸に付属する玄関扉、窓枠及び窓ガラス(以下『バルコニー等』という。)について専用使用権を有するとされている(14条、別表第3)。」に改め、同12行目の「これを行うが」を「これを行い、その通常の管理に要する費用は管理費をもってこれに充てるが」に改め、同15行目の「20条」の次に「25条」を加えるほかは、原判決6頁5行目から同7頁25行目までに記載のとおりであるから、これを引用する。

イ 本件被控訴人d改修工事が専用使用部分の「通常の使用に伴うもの」に当たるか否かについて
本件被控訴人d改修工事は、網入磨ガラス並びにサッシの戸車及びクレセントについてされたものである。これらの部分は、専用使用権者以外の者が日常的に使用するものとは認められず、また、日常的な使用に伴い(これら住居を構成する部分は、そこに存在するだけで使用されているものと観念することができる。)、必然的に劣化していくものと考えられるのであるから、これらの部分の劣化は、専用使用権者の通常の使用に伴うものと認められる。被控訴人は、経年劣化等で破損した部分の交換や修繕は管理組合が負担すべきである旨の主張をするが、これらの部分が年数を経ることによって劣化していくのは、専用使用権者の通常の使用を前提とするものといわざるを得ない。したがって、本件被控訴人d改修工事は通常の使用に伴うものであり、計画的に一斉修繕したり、住宅の性能向上のために一斉交換する場合など通常の使用に伴わないものには該当せず、専用使用権者である被控訴人の負担で行うべきものである。

ウ 本件被控訴人d改修工事を控訴人の負担で行うことにつき控訴人の決議を経ているか否かについて
もっとも、通常の使用に伴う管理であっても、これを控訴人の負担で行うことにつき控訴人の決議があれば、これを控訴人の費用で行うことができるものと解される。

そこで検討するに、証拠(乙9)によれば、本件総会において、バルコニーのガラスが割れていることや、窓が開かない住戸があることが報告され、これらについて管理組合で対応することが確認されたことが認められる。しかし、「管理組合で対応する」との意味が、その修理等に必要な費用を管理組合が負担するとの趣旨まで含んでいるものかどうかについては必ずしも明確でないばかりでなく、これらの事項は、本件総会の議事となっていたものではないから(乙9、16)、これらについて控訴人の総会で決議がされたということはできない。また、証拠(甲18、乙9、16)によれば、本件総会において、本件被控訴人d改修工事に係る工事代金の支出を含めた平成16年度の決算について承認されていることが認められるが、本件総会に際し配布された資料(乙16)にも、本件被控訴人d改修工事の具体的な内容は記載されていないのであるから、上記決算の承認決議をもって、本件被控訴人d改修工事に係る工事代金について控訴人が負担する旨の決議がされたものとみることはできない。

次に、平成16年9月27日開催の控訴人の理事会の議事録には、被控訴人dの専用使用部分であるサッシの不具合について報告がされ、サッシの不具合については管理組合で対応することとされた旨の記載がある(乙8)。しかし、本来区分所有者が負担すべき工事の代金を控訴人の負担とするには、控訴人の総会の決議が必要であると解されるところ、本件マンションの管理規約上、これを控訴人の理事会の決議事項とする旨の規定はないのであるから(甲6)、控訴人の理事会で上記の決議がされたとしても、それによって本件被控訴人d改修工事に係る工事代金を控訴人が負担することになるものとは解されない。

なお、被控訴人は、経年劣化等で破損した部分の交換や修繕について、控訴人の総会や理事会において、従前は控訴人の負担として取り扱われていた旨の主張をする。しかし、証拠(甲5、24、25、控訴人代表者)によれば、窓枠等専用使用部分の修理は、本件を除き、ほとんどが専用使用権者の負担で行われてきた事実が認められ、これに管理費を充当する慣行ないし取扱いは存在しないものというべきである。また、本件総会において上記修繕に関する報告がされていたものの、その旨の決議がされていたわけではないことは前記認定のとおりであり、控訴人の理事会の決議でそのことを定められるわけではないことも上記説示のとおりであるから、被控訴人の上記主張は採用できない。

そのほかに控訴人の総会において経年劣化等で破損した部分の交換や修繕を控訴人の負担とする旨の決議がされたことを認めるに足りる証拠はない。

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